Como saber se o preço de um apartamento é justo?
Imomó Intelligence
Equipe de Data Science
Você encontrou o apartamento dos sonhos na Vila Mariana. Ele tem 85m², varanda gourmet e está anunciado por R$ 1.250.000. O corretor jura que é uma "oportunidade única" e que "vai vender hoje".
A pressão é grande, mas a dúvida persiste: esse preço é real ou é espuma?
No mercado tradicional, você compararia com outros anúncios em portais de corretagem. O problema? Preço de anúncio não é preço de venda. Em São Paulo, o "desconto" médio entre o valor pedido e o valor fechado gira em torno de 10% a 15%, mas pode chegar a 30% em imóveis parados há muito tempo.
A Regra de Ouro: Olhe para o Passado Recente
Para saber o "preço justo", você não deve olhar para o que os vizinhos querem ganhar, mas sim para o que os compradores pagaram nos últimos 6 meses.
Vamos usar a Vila Mariana como exemplo. É um bairro familiar, consolidado e com alta liquidez.
Ao analisar o gráfico acima (baseado em dados reais de transações), vemos que a média de transação para imóveis usados na região gira em torno de um patamar específico. Se o seu imóvel alvo está pedindo R$ 14.700/m² (R$ 1.25M / 85m²), mas a média de fechamento do bairro para prédios similares é R$ 12.000/m², você tem um argumento técnico para negociar.
Os 3 Ajustes Indispensáveis
Nem todo metro quadrado é igual. Ao comparar seu imóvel com a média do bairro, faça três ajustes mentais:
- Andar e Vista: Em SP, andares altos podem valer até 15% mais que o 1º andar.
- Conservação: Um apartamento "no contrapiso" ou original de 1980 deve custar, no mínimo, o valor da reforma (varia muito, mas chute algo como R$ 2.500/m²) a menos que um reformado.
- Vagas de Garagem: Uma vaga extra pode adicionar R$ 50.000 a R$ 80.000 ao valor final (nosso aplicativo também tem dados de garagem).
O Perigo do "Cap Rate" Invertido
Outra forma de validar o preço é pelo aluguel. Se esse apartamento alugaria por R$ 5.000/mês, o retorno anual (yield) seria de 0,4% ao mês sobre R$ 1.25M.
Conclusão
Não entre em uma negociação armado apenas com "acho que está caro". Use dados. Se o vendedor pede R$ 1.25M, mas os últimos 5 apartamentos no mesmo quarteirão foram vendidos por R$ 1.05M, mostre os números.
Preço Justo?
Está em dúvida sobre um valor? Use nossa calculadora de preço justo baseada em dados reais.
Este guia foi elaborado com o suporte de análise de dados proprietários e modelos de linguagem generativa, revisado por equipe da nossa plataforma.