Juros do Financiamento: O Segredo para Pagar Menos Imposto na Venda

Um dos erros mais comuns dos proprietários de imóveis no Brasil é acreditar que o valor do seu apartamento no Imposto de Renda (IRPF) deve ficar "congelado" no preço da escritura.

Se você financiou seu imóvel, existe uma regra da Receita Federal — desconhecida por muitos — que permite que você aumente legalmente o custo de aquisição do bem, incluindo cada centavo de juros e taxas pagos ao banco.

Na prática, isso significa que, quando você vender o imóvel daqui a 10 ou 15 anos, o seu "lucro imobiliário" tributável será muito menor.

O Mito da Dedução vs. A Realidade do Custo

Em países como os Estados Unidos, os juros do financiamento imobiliário (mortgage interest deduction) podem ser deduzidos diretamente da renda tributável anual do contribuinte. No Brasil, a regra é diferente, mas não menos vantajosa no longo prazo.

Aqui, você não abate os juros do seu salário mensal, mas você os incorpora ao valor do ativo.

O que diz a lei (Fontes Oficiais)

De acordo com o guia oficial da Receita Federal (conhecido como "Perguntão" do IRPF, Pergunta nº 600 e 646 do Perguntão de 2024), podem integrar o custo de aquisição:

"(i) Os juros e demais acréscimos pagos para a aquisição do imóvel;"

Isso inclui não apenas os juros, mas também as taxas bancárias de administração e o próprio Seguro Habitacional obrigatório (MIP e DFI) embutido nas parcelas.

Por que isso é vital no cenário brasileiro?

No Brasil, o custo de aquisição de imóveis não é corrigido pela inflação desde 1995. Isso cria uma armadilha: se você comprou um imóvel por R$ 500 mil há 10 anos e hoje ele vale R$ 900 mil apenas por causa da inflação, a Receita Federal enxerga um "lucro" de R$ 400 mil e quer cobrar 15% de imposto sobre isso (GCAP).

Valorização Real vs. Referências de Mercado

Entender o custo de oportunidade e a inflação é fundamental. Veja abaixo como o preço médio dos imóveis em São Paulo tem se comportado nos últimos 3 anos em comparação com o CDI (Juros) e o IPCA (Inflação):

No entanto, se esse imóvel foi financiado, você provavelmente pagou cerca de R$ 300 mil em juros ao longo dessa década.

• Sem declarar juros: Custo R$ 500k -> Venda R$ 900k = R$ 400k de lucro (Imposto: R$ 60k).
• Com juros declarados: Custo R$ 800k (500 + 300) -> Venda R$ 900k = R$ 100k de lucro (Imposto: R$ 15k).

Resultado: Uma economia direta de R$ 45.000 apenas por saber preencher a ficha de "Bens e Direitos".

Como declarar corretamente passo a passo

1. Ficha Bens e Direitos: Localize o item do seu imóvel.
2. Discriminação: Informe que o imóvel é financiado, o banco, o número do contrato e o total de parcelas.
3. Coluna "Situação em 31/12": Você nunca coloca o valor total do imóvel se ele estiver financiado. Você coloca apenas o que efetivamente saiu do seu bolso até aquela data (entrada + soma de todas as parcelas pagas no ano).
4. Atualização Anual: A cada ano, você soma o valor pago no ano anterior ao montante já acumulado. Como a parcela inclui juros, o valor do seu imóvel na declaração vai subindo gradualmente.

Diferenças Internacionais: Brasil vs. Mundo

Conclusão

Os juros do financiamento imobiliário funcionam, no sistema tributário brasileiro, como um escudo fiscal contra a inflação. Como os juros em contratos longos costumam ser superiores à inflação do período, ao adicioná-los ao custo do imóvel, você muitas vezes anula completamente o imposto de ganho de capital.

Dica de Ouro: Guarde todos os demonstrativos anuais fornecidos pelo banco (informe de rendimentos para fins de IR). Eles são sua prova documental para o aumento do custo de aquisição.

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Isenção de Responsabilidade: Este conteúdo tem caráter meramente informativo e educativo, baseado nas normas da Receita Federal do Brasil vigentes em janeiro de 2026. Este guia não constitui assessoria jurídica, contábil ou tributária. As leis fiscais estão sujeitas a alterações e interpretações variadas. Antes de tomar qualquer decisão financeira ou submeter sua declaração, consulte um contador qualificado ou advogado tributarista para analisar seu caso específico. O Imomó não se responsabiliza por decisões tomadas com base nas informações aqui apresentadas.